환원 이율(Cap Rate)이란? - 부동산 용어 정리와 함께

"생각없이 읽다보면 재미있는 금융지식!"

 

 

오늘은 주식이나 채권에서는 쓰이지 않고

부동산에서만 쓰이는 용어인

환원이율(Cap Rate)를 알아보고자 합니다!

(Cap Rate를 알아보기 위한 부수적.. 모든것들도 .. 알아봅시다 ㅠㅠ)

 

 

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1. 환원이율(Cap Rate)

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Capitalization Rate의 약자로 Cap Rate라고 부릅니다.

주식이나 채권에는 없는 개념이기 때문에 

저도 처음에 접할때 아주 생소했습니다.

(그리고 앞으로 나오는 용어들도)

 

Cap Rate = NOI/PP

 

로 정의할 수 있습니다.

 

그럼 NOI와 PP를 알아볼까요!?

(근데 그걸 알려면 PGI, EGI, OPEX를 알아야 합니다.ㅋㅋ)

그래서 PGI 부터..

 

 

 

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2. PGI(Potential Gross Income, 가능총소득)

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부동산에서 공실률이 0%인 경우에 얻을 수 있는 소득을 말합니다.

즉, 임대가 100% 가능했을 때의 총 소득이라고 보면 될 것 같습니다.

 

주식에서의 매출(Revenue)과 비슷하네요

 

 

 

 

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3. EGI(Effective Gross Income, 유효총소득)

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EGI = PGI - Loss & Vacancy

로 계산됩니다.

즉, PGI에서 공실(Vacancy)을 제외하고 얻는 총 소득을 말합니다.

 

주식에서의 매출총이익(Gross Profit, GP)과 비슷하네요.

 

 

 

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4. OPEX(Operating Expense, 영업비용)

 

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부동산을 유지하는데 정기적으로 드는 비용이라고 할 수 있습니다.

대표적 예로 인건비, 수선유지비 등이 포함되며 보험료 시설보수료 등도 포함됩니다. 

 

 

주의할 점은 주식에서 건물 유지보수비는 감가상각비로 들어가는데 반해

부동산에서는 영업비용으로 처리하고 

미래를 위해 구매하는 투자는 Capex로 따로 구분하고 있습니다.

 

 

 

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5. NOI(Net Operating Income, 순영업이익)

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NOI = EGI - OPEX

 

주식에서의 영업이익(OP, Operting Income)과 유사하다고 생각했습니다.

이제는 계산할 수 있죠.!

 

 

 

 

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6. PP(Purchase Price, 구매가격)

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말 그대로 구매가격 입니다. ㅋㅋ

 

 

 

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그럼 이제 Cap Rate를 구해봅시다.

 

우선 위의 공식들을 정리해보면

 

 

PGI - Loss & Vacancy = EGI

EGI - OPEX = NOI

 

 

Cap Rate = NOI / PP

 

 

 

예를 들어, 1000억의 가격인

건물을 사서

100억의 NOI를 창출한다면

 Cap Rate는

100/1000 = 10%

라는 결론이 도출 됩니다.

 

 

여기서 직관적으로 이해하기로

주식의 PER과 비슷한 지표 라고 생각했습니다.

 

10년 동안 일하면 원금을 번다.! 라는 느낌이니까요.!

 

 

예를 들어

Cap Rate 연 10%면 PER이 10배인

Cap Rate가 연 5%면 PER이 20배인 기업이죠.!

 

 

이를 통해 어쩌면 주식과도 비교할 수 있겠다 라는 생각도 듭니다.

 

 

오늘은 Cap Rate에 대해 알아 보았습니다.

여러분에게 도움되셨길 바래요 !

 

감사합니다.!